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안녕하세요, 법무법인 대건입니다.

상가 임대차 계약 상황에서 세입자와 맺은 제소전화해 조서의 효력유지 기간을 두고 건물주들이 혼동을 겪는 일이 종종 발생하고 있습니다.

제소전화해 효력은 법원으로부터 성립 결정을 받은 직후 발생하게 되는데요, 그 효력이 언제까지인지는 모르는 경우가 많습니다.

여기서 말하는 제소전화해라는 것은 소송을 제기하기 전 화해한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도입니다.

화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 갖게 되기 때문에 상가임대차 계약 관계에서 많이 활용되고 있습니다.

효력유지 기간이 존재하는 소송처럼 제소전화해도 효력유지 기간을 준수해야 하는 것인지 혼동되는 경우가 생길 수 있습니다.

상가 임대차 계약을 예시로 자세히 설명해드리도록 하겠습니다.

임대차 계약을 2년 동안 맺었다면, 상가임대차보호법 상 특별한 사정이 없는 경우 세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

이렇게 되면 제소전화해 조서가 유효하지 않다고 생각할 수 있지만, 실무에서는 이러한 상황을 대비해 계약 갱신 시에도 제소전화해 조서는 유효하다는 조항을 넣는 경우가 많습니다.

만약 계약서에 이러한 조항이 있다면, 갱신요구권으로 계약이 연장되어도 계약이 지속되는 상황이므로 제소전화해 조서의 효력도 유효하다는 것을 알아두셔야 합니다.

그러나 계약이 끝나기 전 세입자가 변경되었다면 제소전화해 조서는 무효가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 이러한 경우에는 제소전화해를 맺은 당사자가 아니라서 강제집행이 불가능해집니다.

세입자가 달라질 경우 재신청 절차를 통해 조서 내용을 다시 수정 및 갱신해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

또한, 세입자가 아닌 건물주가 다른 사람에게 건물을 매도하게 되었더라도 제소전화해 조서는 유효한 경우가 많습니다.

뿐만 아니라, 계약 당사자는 그대로이지만 계약 사항이 변경된 경우에도 제소전화해 조서는 유효한데요, 임대료나 보증금 증액이 대표적인 예입니다.

임대료 증액이 될 시에 임대차 계약서를 수정하거나 증액에 대해 합의했다는 증거만 있다면 특별한 문제 없이 제소전화해 조서의 유효함을 입증할 수 있습니다.

이처럼 제소전화해 조서가 효력이 유지될 수 있는 조건은 매우 다양하고 복잡한데요, 세입자가 바뀐다든지 등 여러 상황의 변수가 생길 때마다 효력이 유지될 수도 있고 해지될 수도 있습니다.

혼자서 이러한 법률적 절차를 파악하고 해결하는 것은 곤란할 수 있기 때문에 전문변호사의 조력으로 원만하게 해결해나가시길 바랍니다.

또한, 제소전화해 조서 효력이 유지된 줄 알았으나 여러 조건으로 인해 해지가 될 수 있기 때문에 어려움을 겪게될 수도 있습니다.

이러한 경우 사건을 혼자서 해결하는 것은 거의 불가능에 가깝기 때문에 전문변호사의 도움을 통해 대응해나가시길 적극 권유해드립니다.

저희 법무법인 대건은 전문변호사들이 팀을 이뤄 사건을 보다 체계적으로 해결해드리고 있습니다.

철저하고 체계적인 시스템을 갖춘 대형 로펌인 만큼 관련 사건을 합리적인 방법으로 대처해드리도록 하겠습니다.

아래에 편하게 문의하실 수 있도록 연락처를 남겨놓았으니 언제든지 고민하지 마시고 편히 전화해주세요 감사합니다.

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