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개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물들의 설치, 토지의 형질변경 및 토지 분할, 죽목의 벌채, 물건을 쌓아두는 행위 등 건축과 관한 대부분의 행위들이 제한을 받게 됩니다.

그러나 제한적인 범위 내에서 특별자치시장.특별자치도지사, 시장.군수 또는 구청장의 허가를 받아 시행할 수가 있고, 주택 및 근린생활시설의 대수선 등의 대통령령으로 정하는 행위는 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 할 수가 있습니다.

이축권이란 개발제한구역 내 주택 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내 건축 허가를 받아 주택을 옮겨서 지을 수가 있게되는 권리를 말한다.
개발제한구역을 지정 당시 거기에 기존주택들이 있었던 경우나 이 기존주택들이 특정 사업이나 사유 때문에 기존주택이 철거되거나 이전되어 하는 경우 이전하여 신축할 권리를 이축권이라고 합니다.

이축권의 성립시기는 건물 보상금을 수령한 때부터이고 보상금을 수령한 이후라고 하더라도 하자가 있다면 이축권이 발생되지 않습니다.
이축권을 통해 단독주택과 근린생활시설을 건축할 수 있으며 개발제한구역 내에서 흔하게 보는 음식점, 카페, 전원주택 등이 이런 이축권을 통해 건물을 짓게 된 경우입니다.

주택의 소유자가 아닌 사람이 이축권을 매입해 건축 허가를 요청할 수도 있게됩니다.
이축권을 매입했다고 해서 무조건 건축 허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다.

기존에 이축권을 가지고 있던 사람이 해당하는 관청에 이축허가를 받은 뒤 건축 허가를 받아 놓아야 매수하는 사람이 건축을 할 수 있습니다.
이축권 거래시 확인사항 - 이축권이 생기는 가능한 주택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서 등을 검토하고, 현존하는 여부를 확인한다.

- 이축권 대상 주택의 면적과 새로 신축하는 건물의 허가(예정)면적이 적합한지 확인한다.

- 이축권 시세(호가)가 그 지역 거래 상황과 타당한지 확인함.

- 이축권만으로도 매입자가 직접 건축허가를 받아서 집을 지을 수는 없는 것이고 이축권의 경우에 반드시 건축 허가를 받아 놓았는지를 확인해 보아야 합니다.

기존 거주자가 이축권으로 건축을 한 이후에 그 건축물을 매입하는 절차로 하는 것이 일반적이지만 법적으로 위법입니다.

이축권의 건폐율.용적률' 주택 또는 근린생활시설은 건폐율 60/100이하로 건축하는 경우에 높이는 3층 이하, 용적률 3 이하 기존 면적을 포함해 연면적 232㎡이하며 지정 당시 거주자는 300㎡까지 가능합니다.

지정 당 시 거주자가 연면적 300㎡까지 건축을 할 수 있는 경우는 1회로 합니다.
건폐율 20/100이하로 건축하는 경우 높이 3층 이하, 용적률 100%이하로 합니다.

이축권의 전매' 이축권이 수 번 전매가 되었다 하더라도 이축권을 매수하게 된 최후의 자가 이축권을 매도한 최초 원주민 명의로 소유권 보존 등기를 한 후 소유권 이전 등기를 하는 경우에는 큰 문제점이 발생하지는 않습니다. 또한 이축권에 대한 양도소득세도 2020년부터 부과되고 있습니다.

법무법인 대건에서는 중앙 및 지방행정기관의 여러 부처에서 근무경험이 있는 고위공무원 및 행정관련 전문가들과 함께하고 있습니다.

개발제한구역내 근생시설 이축권과 관련해 도움을 받고 싶으시다면 전 검찰총장 및 실력있는 전문 변호사들이 함께하는 법무법인 대건 행정소송센터로 언제든지 문의하시길 바랍니다.

법무법인 대건 02-537-9295 .